강화토지의 급매와 반값 토지의 함정.....

나는 강화에서만 공인중개사 경력이 16년차인데....

반값의 가치를 지닌 강화토지를 중개해 본적이 없다라 할수 있다.

 

과연 강화도에 반값 토지가 있을수 있을까?

강화도가 아닌 다른 지역도 반값이 존재할수 있을까?

 

토지는 규모의 경제가 통하는 대표적인 재화이다.

평수가 크면 평당 단가가 낮고 평수가 적으면 평당 단가는 높아진다.

일반적으로 전원주택지로 이상적으로 생각하는 평수는 200평 내외이다.

하여 200평 내외의 토지값은 가장 높게 평가되고 있다.

 

일정한 기준을 설정할수는 없지만

예로 1000평의 토지값은 200평의 토지값보다 최소한 20%이상 낮은 것이 시세라할수 있다.

즉 200평의 토지값이 1억이라면 비슷한 위치의 동일한 조건이라면,  

1000평의 토지값은 4억 이하이라는 단순 계산이 나온다.

여기에 분할비용, 도로 공유지분,그리고 4억 상당의 기회비용,분할토지의 효용의 차이(분할하면 좋은땅과 좀 덜좋은 땅<앞뒤, 높고 낮음,모양의 효용성>이 만들어진다)가 생긴다.

그러다 보면 상품가치로의 분할된 토지가 균일하지 못한 핸디캡을 가지는 경우가 대부분이다.

 

 

이런것을 종합하면 큰토지의 급매는 토지전문가라 하여도 가늠하기 어렵고

전문가라고 칭하는 토박이 공인중개사인 나도 평당 가격의 함정에 빠질수 있다. 

 

대체로 현장에서 1000의 분할로 5필지의 200평이 동일한 조건(가치)으로 형성되기 어렵다는 것이다.

그래서 그보다 더 낮은 가격으로 매매가 이루어질 가능성이 높다.

도로를 따라 장방형의 토지인 경우는 분할하기 좋은 상황으로 ​위의 예에서 벗어나지만,

이렇게 형성될수 있는 가능성의 전체의 가격을 급매라 하는 경우가 많다.

그평수의 단의가 카지면 큰 땅의 평당단가는 더 낮어질수 있다.​

수치상으론 반값 이하로도 가능하다.​

여기에 맹점이 숨어 있다.

 

 

반값(급매)이 형성되기 어려운 이유중에 가장 큰것이 인터넷이라는 공개된 정보의 장이 있다.

그래서 시세라는 것이 어느 정도 형성이되고 이를 기준으로 거래가 이루어진다.

 

만일 인근에 형성된 가격의 반값에 당 토지가 매매될 상황이라면

토지주의 입장에서 그에게 우호적인 지인이나 친척이 그토지를 인수하길 바랄것이고

그리고 다음으로 그토지를 접한 공인중개사들이 자기 사무실에 핫머니(투자금-언제든 급매를 매수할 일종의 도매상이 )가 늘상 대기중이고 이들에게 먼저 소개될 가능성이 높다.

그런 다음에 일반 매수자에게 넘길 가능성이 적다.

도매상격인 핫머니를 통해 거래하면 그토지를 또 중개할수 있고

공인중개사는 중개 수수료를 두번 받을수는 기회가 생긴다.

 

물론 기회가 좋을 경우는 일반인이 급매물 수준?의 토지를 매입하는 경우도 있을수 있으나 그가능성은 희박하다고 봐야한다.

무엇보다도 시세보다 저렴한 것과 급매와 구별되는 선이 없기도 하고,

그것을 칭하는 상황에 대한 말의 유희같은 것이다.

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강화​도의 경우 공인중개사 사무실과 컨설팅사무실, 건축관련 사무실....등.

부동산 관련 사무실이 약 200여곳..

거기에 2~3사람씩이 관련하여 종사한다면

얼추 500여명이 생존을 위해 눈을 부릅뜨고 반값을 찾아다닐 것이다.

좀 더유리한 거래를 위해 매도인에게 유리한 거래 조건(거래금액을 올려 자신과만 거래를 유도하는 행위)을 내세울 수도 있고...​

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구자옥공인중개사의 사무실엔 급매란 없다가 기본적인 입장이다.

매도자의 마음이 급한 것일뿐....

강화토지를 선택하는 기본적인 기준은 환금성과 지금 좋은 땅이 좋은 땅이라는 것이 기준이다.

장래에 좋아질 것을 염두에 두고하는 투자는 강화도에서만큼은 ...

일례로 맹지가 경매로 나왔을 경우 길을 만들수 있는 방법을 문의하는 경우가 많다.

​이경우 조금만 뒤집어 생각하면 토지주는 맹지 탈출을 위해 얼마나 많은 노력을 했을까....

그럼에도 맹지상태로 경매에 나오게된 것은 맹지탈출이 어렵다는 것을 반증한다.​

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요즘 부동산 시장이 불경기라면 그불경기 상황에 맞는 가격이 제시될 것이고

어느 특정지역이나 특정 토지의 구입을 원한다면 주변의 시세보다 높은 가격을 제시해야 거래가 이루어 질수 있는 것이 일반이다.​

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불은면의 토지중 30만원선도 있고 100만원이 넘는 토지도 있다.

토지가격은 위치 값이고 대체로 강화부동산 시장에 나와 있는 가격이 그저 시세라보면 된다.

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내가 준비한 예산과 미리 염두에 두었던 행정구역상의 위치와 토지규모,

그리고 나의 성향(단지형,자연필지,조망우선,가용면적우선....)이 어우러져 환금성을 토대로 결정하면

좋은 선택을 하리라 본다.

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토지야말로 종합예술같이 여러가지 변수를 집결시켜야 하므로

부동산 활용의 경험이 많은 공인중개사의 조언이 필요하다.

그래야 시행착오를 최소화 할수 있을 것이다.

 

 

 

 

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