강화부동산(토지)와 강화전원주택(건축)의 상관관계

 

강화부동산과 강화전원주택의 상관 관계

 

강화도 뿐만 아니고 어느곳이든 전원주택을 지을 때 아무 생각없이 막 뛰어드는 경우는 없을 것이다.

전원주택을 지을때 어떤 기준으로 시작해야하나

최소한의 기준점은 가지고 츨발하는 것이 좋다.

이는 투자하는 금액의 많고 적음도 참고하고 기준으로 삼으면 좋을것이다.

 

강화부동산과 강화전원주택 신축의 상관 관계를  전원주택 건축계수라 칭하고 싶다.

(이다음에 이런 상관관계가 구자옥 계수로 불리웠으면 한다. ㅋ)

평당 100원하는 토지에 100원짜리 건축을 했을 때 그 건축물의 가치가 얼마로 평가 되느냐하는 잣대이고,  비교하는 계량적인 계수라 보면 무방하다.

 

토지값은 변수 이고 건축비를 상수로 놓으면 이해가 쉬울수 있다.

상수인 건축비도 건축 여건과 재료에 따라 다르지만

일반적으로 건축비의 대략의 평균은 나와 있다.   목조 350~400만 조적 300만...

그래서 건축비는 상수로 놓고(토지가 변수가 되야 공인중개사의 역할이 커진다)

변수의 차이는 미묘하지만 경력이 오랜 공인중개사는 대략의 평점(시세)을 부여할수 있다.

 

토지 시세나 가치를 100으로 가정하고

100의  토지(변수)에 100의 건축(상수)을 신축했다면 그결과물의 200의 가치가 나온다.

 

이제 이를 토대로 두 예를 들면

A의경우 80짜리 토지에 100의 건축물을 건축했을경우 그의 가치의 산술적으로 180이 나오고

B의경우  120짜리 토지에 100짜리 건축을 했을경우 산술적으로 220이 나온다.

이때 변수의 작용이 커지고 비중이 높아지는게 강화도의 전원주택이다.

A의 180가치는 160으로 평가될 가능성이 높고

B의 220짜리는 250이 될 가능성이 높다.

 

이는 토지의 위치가 차지하는 비중이 높다는 것을 계량적으로 표시하려는 것이다.

그러므로 토지의 선택이 강화전원주택을 성공적으로 완성하느냐의 절대 적인 잣대가 될수 있다.

 

같은 강화도 내라도 전원주택 입지가 좋은곳과 그렇지 못한 곳도 있다.

그것이 강화도 전원주택의 시세를  반영한다고 보면 된다.

  

예로 강화군 길상면, 불은면,  하점면, 이 3곳에 전원주택을 건축하려고 했을때

공히 같은 재료로 같은 방식에 같은 예산으로 건축 했을 경우...

각 주택 가격은 다르게 평가 되고 만일 이주택이 매물 시장에 나왔을 때 선호되는 선택율이 다를 것이다.

(이에 대한 답은  개별적으로 ..) 

 

이를 가르는 것은 땅값이고 그토지의 위치다.

땅값의 차액(불은면 토지값과 하점면의 토지값의 차액)이 전체의 가격에서 차지하는 비율이 상대적으로 작고 결과에 미치는 영향은 크다.

 

땅값이 차지하는 주요 결정 요인은 위치.

그위치는 접근성, 풍광과 풍수적인것, 그리고 기피시설의 유무가 땅값의 중요 결정 요소이다.

이러한 변수의 종합적인 판단은 그지역에 정통한 공인중개사가 비교적 정확한 판단을 할것이다.

 

이러한 계수의 산정에는 여러가지 변수를 고려해야하는데.

이것은 그곳의 전문가가 변수의 정확한 반영이 최고의 적합한 전원주택을 구축할수 있다. 

 

토지 즉 변수를 결정하는 것은 그리 쉬운일이 아니다.

감으로 느낌으로 정해서 탁월한 선택도 이루어지나.

전문가의 도움을 받는것이 시행착오도 줄이고  리스크를 최소화 하는것이고

그것이 강화전원주택의 최적화를 실현하는 것이다.

  

강화도 부동산, 강화전원주택의 최적화 !

구자옥 공인중개사가 실현해 드리겠습니다.

 

강화도를 잘아는 강화도 토박이 공인중개사  구자옥 032-937-6662

다음은 상수와 변수를 바꿔서...

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