가등기...

가등기....

본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기이다.

일시적이고 예비적인 보전 수단으로 하는 등기를 말하는데,

주로 부동산을 취득할 것을 약속했을 때 등 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용된다.

​매매의 예약(豫約)에서 아직 소유권을 취득하고 있지는 않으나

예약자로서의 권리를 확보할 필요가 있는 경우 등에 이용된다.

가등기를 하게 되는 상황부터가  문제는 있으나

그런 문제의 후유증을 최소화하고 가장 저럼하고 확실? 하게 매듭짓는 방편 중에 하나가 가등기 제도이다.

매도자와 매수자가 가가의 곤란한(장기간의 인허가 기간, 자금의 소통, 유치권 해소 등....) 상황이 일정 기간이 지나면 해소되고

정상적인 등기이전 절차를 밟을 수 있다면 서로에게 유리하고 안전한 법적 장치가 될 수 있다.

다만 가등기 전의 저당권이나 전세권은 유효하다.

그러므로 본 물건에 비해 과도한 저당권이나 전세권이 설되어 있으면 가등기의 실익이 없을 수 있다. 

그리고 가등기 후  다른A 본등기가 있는 경우,

가등기 권리자는 본등기 청구권을 행사할 수 있다.

하여 다른 A의 본등기를 말소할 수 있다. 

판례에는 "가등기 의무자를 상대로 하여 본등기를 해야 하며,

이 등기가 있으면 다른 본등기가 미리 있었다고 해도

 등기 공무원이 직권으로 다른 본등기를 말소해야 한다"고 인정하고 있다.

가등기의 말소는 원칙적으로 가등기 명의인이 단독으로 할 수 있다.

가등기 명의인의 승낙서 또는 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는

등기상의 이해관계인도 가등기 말소를 청구할 수 있다.

토지 등록세는 매매가액의 지방세 농어촌 세등.... 4%~5%인 데 반하여

가등기 비용은  채권금액의 0.2%에 교육세 0.04%와 법무사 수수료.... 훨씬 저렴하다.

가등기 제도가 부동산에 관한 공적 규제 강화에 따른 부담의 일시적 회피나,

본등기의 등록세를 감면할 목적으로 탈법적 부실 가등기가 행해지는 경우도 있다.

글로 쓰면....뭔가 대단히 복잡하다.

이런 상황이 벌어지게 되는 것이 좋을 수도 있고, 나쁜 경우도 있다.

그러므로 법무사나 변호사 또는 이와 관련한 공인중개사에게 ..

나의 궁극의 목적은 이런 것(소유권 취득)이고 취득 과정에서 문제(자금의 소통, 인허가의 장기화, 등등) 가등기를 해야 하는데...

내 권리가 온전하게 소유권을 취득하게 되는지의 골자를 물으면 된다.

그리 물었을 때 만약이라는 가정이 많아지면 ...복잡한 일에 꼬이게 될 가능성이 높다.

위험이 있는 곳에 이익이 많겠지만.... 이런 건 아니다.

많이 남는 곳엔 큰자본이 있다.

어떤 제도이던 내게 잘 쓰면 약이요, 못쓰면 독이 된다.

이러한 상황 판단은 그물건에 대한 정확한 권리 분석이 가능한 공인중개사의 도움이 주요하게 된다.

계약을 할 때는 공인중개사를 통하는 것이 안전하고 보험 같은 성격이다.

훗날 혹시 분쟁이 발생할 경우 입회인으로 참석시킬 수 있으므로 공인중개사를 통하는 것이 바람직하다.