주위토지 통행권과 토지사용승낙서, 지역권, 사도의 도로 지분 취득

주위토지 통행권과 토지사용승낙서, 지역권,  사도의 도로 지분 취득

(아래에서 거론되는 상황은 모두 강화도에서 적용? 될 수 있는 내용이고

 건축행위나 개발행위는 전원주택 신축을 전제로 글을 이어간다)

토지를 구입하면서 가장 먼저 체크하는 부분이 도로이지만 또 가장 문제를 야기하는 것도 도로인 경우가 많다.

도로는 그토지의 생명줄과 같은 것이다.

나중에 또 부연할 기회가 있겠지만...

하수시설(구거나 하천)의 존재도 도로와 접한 것만큼이나 중요하다.

토지를 통행하는 것은 도로이나 각 상황의 도로가 가지고 있는 법적인 지위는 모두 상이하다.

토지 취득시 가장 좋은 것은 소유가 국유지인 법적인 지적 상의 도로와 접하여 있는 상태이다.

토지의 상황에 따라서도 지적도 상의 도로과 접하였음에도 도로의 기능을 하지 못하는 경우도 허다하다.

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새마을 도로 개설로 인한 실제 사용 도로의 이동이 있었고 

예전 걸어 다니기에만 필요했던 소로도 있었다.

세월이 지나 이제 도로의 기능을 하려면 최소한 공사차량의 진출입이 원활해야 하고

한술 더 떠서 건축법이나 도시계획구역의 도로는 경우에 따라 6m 도로를 확보해야  건축 행위가 가능한 상황도 있다.

 

최소한 강화도에서만큼은 강화군이건 면사무소 건 관공서에서 공공의 사용목적으로 포장한 것은 공로로 인정이 되어 건축행위 하는데 무리가 없다.

맹지인 토지의 도로를 개설하는 경우의 예....

1. 주위토지통행권을 주장하는 경우

2.도로로 공여되는 토지만큼 토지사용 승낙서를 받는 경우

3.도로로 공여되는 토지에 지역권을 설정하는 경우

4.도로로 필요한 부분만큼 토지를 구입하는 경우

주위토지통행권은 공로와의 그사이에 그용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용이라는 공익목적을 위하여 피통행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정되는 것이므로 그 통행로의 폭이나  위치 등을 정함에 있어서 최소한의 범위가 되어야 한다.

예전에 경작지들이 비경지정리되어 있을 때 관습적으로 그때 당시의 통상적인 상황으로 경운기 등 농기계의 통행이 가능했던 토지들이 많다.

그리고 산 중턱의 임야에 나무하러 마차가 다니던 길도 있었고...

이렇듯 최소한 예전부터 맹지이나 그맹지에 농사를 짓기 위해 농기계 통행이 가능했던 상황을 승계한다고 봐야 한다.

그리고 이는 대체로 단순 통행만이 가능한 것으로 주위토지 통행권으로 건축은 불가능하다고 봐야 한다.

2.. 토지사용 승낙서

도로로 사용할 토지 부분을 사용승낙서를 받아 도로로 사용하는 경우

이때 토지사용승낙서는 사람에 대한 사용승낙서이므로 토지주가 바뀌면 그효력을 상실한다고 봐야 한다.

그러므로 토지사용승낙서와 연관하여 토지매매를 하는 경우엔 법률적인 사항을 꼼꼼히 체크해야 한다.

3. 도로로 사용되는 부분만큼에 지역권을 설정하는 것이 위 방법에 비해 법적인 안정성이 높다.

지역권도 물권의 하나로 소유권과 같이 확고한 법적 권리이다.

지역권은 토지사용승낙서와는 다르게 토지와 토지 사이의 권리를 홪정한것으로 도로로 공여되는 토지를 승역지 도로를 개설하여 편익을 받는 토지가 요역지이다.

이는 등기부 등본에 기재되면 권리증도 소유권과 별개로 권리증이 존재한다.

따라서 토지 소유주가 바뀌더라도 그권리 행사에 변화가 없다.

다만 저당권과 같은 제한물권이 선순위로 있어 경매 처리되면 후순위의 지역권도 사라짐을 명심해야 한다.

요즘은 지역권은 계약으로 성립하므로 그 계약내용은 차후 지역권이 폭넓게 적용되도록 구체적으로 계약 내용을 명시하는 것이 좋다.

4.도로로 사용할 부분만큼 토지를 구입하는 것이 도로를 개설하는데  가장 확고한 방법이다.

지목이 도로인 단지 내 도로일 경우 일부 지분을 확보하면 도로 사용의 문제가 없다.

위같은 법률적인 사항은 일반 매수자들이 공부 할 필요가 없어야 하는데....