주위토지통행권의 실익

 

 

 

강화부동산을 경매로 취득하시는 분들이 적지않다.

경매의 장점도 있지만 그렇지 못한 것면도 상당히 많다.​

즉강화도 부동산이 경매로 진행되는경우는 몇가지 문제점을 가지고 있는 경우가 많다.

그중에 하나가 길이 없는 강화토지, 지분으로 된 토지,

지상권이나 유치권이 있는 토지,그리고 문화재보호구역에 내 있어 개발허가가 불가능한 강화토지,​.....

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가끔 우리 사무실에 상담하는 사례 중에 많은 것 중의 하나가 맹지 상담이다.

구체적인 용어는 적시하지 않아도 주위토지통행권 상담임을 한눈에 알수 있다.

즉 맹지를 어떻게 활용할 수 있는지를 문의하는 경우가 많다.

 

일단 맹지는 맹지이다.

맹지 탈출이 쉽다면 맹지 개념이 거의 없을 것이고

토지 소유와 활용에 있어 커다란 혼란이 올 것이다.

 

이런 상담의 사례는 경매로 낙찰 받은 토지가 대부분이고

다음 사례는 통행도로를 내어 주어야할 입장에 있는 토지 지주분도 있다.

 

일단 맹지의 경우에 도로를 사용할 수 있는 방편은 서너가지

1.도로로 필요한 부분만큼 토지를 구입하는 방법

2.도로로 공여되는 토지에 지역권을 설정하는 방법

3.도로로 공여되는 토지만큼 토지사용 승락서를 받는 방법

4.그리고 소송을 통해 주위토지통행권 획득하는 방법

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1.2.3.번은 토지주와 도로사용 협의만 성사되면 간단하게 해결될수 있다.

이때 협의할 시에도 보상에 관해 쉽게 접근하기 어려운 점이 있다.

입장이 정 반대일 경우에 있기 때문이다.​

 

 

이번글은 4번의 경우인 주위토지통행권에 대한 설명이다.

 

주위토지통행권이란

민법 제219조(주위토지통행권)는 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다.

그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다. 라고 규정하고 있다.

 

그리고 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는

그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있으며,

​이 경우에는 보상의 의무가 없다.

 

또한 민법의 이 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에도 준용된다.

일단의 토지중 맹지상태로 매매할수 없다라는 표현이기도 하다.​

더 나아가 주위토지통행권은 토지의 소유자는 물론, 지상권자, 전세권자가 통행을 할 수 있도록 통로를 개설할 수 있는 권리를 의미한다.

 

그러나 이것은 건축법에서 정하는 도로의 폭이나 면적과 일치하는 주위토지통행권이 아니라

통행자가 주택에 출입하여 일상생활을 영위하는데 필요한 노폭을 의미하는 것이며,

​이에 따른 통행지소유자의 손해를 보상해야 하는 책임도 있다.

 

즉 그저 단순히 통행만하는 권리라고 보면 무방하다.

그러므로 주위토지통행권은 맹지인 토지에 대한 최소한의 통행 권리이므로 토지의 사용료를 내는 것은 아니고, 그곳에 경작물이나 구조물이 있다면 법적 보상금의 한도내의 손해보상을 책임지게 된다.

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​소송을 진행하다 보면 토지 주와 감정의 골이 깊어지고 이웃으로 두기 어려운 곤란한 상황에 처하게 된다. 그러니 주위토지 통행권은 맹지인 상황에서 주택이나 창고등 건축물이 있을 경우외에 그리 실익이 많다고 볼 수 없다.