강화도 부동산 투자의 기준은 무엇으로 삼나?

강화도 부동산 투자의 기준은 무엇인가?

 

그럴려면 강화도 부동산 수요시장을 파악해야 한다.

강화부동산 시장의 90%는 전원주택 주말주택내지는 은퇴주택이다.

그러므로 현실적인 강화부동산 수요는 이에 상응한다고 보면된다.

 

강화부동산 수요 시장을 보면 강화대교나 초지대교를 1시간 정도에 접근할수 있는 수요인구는

파주, 일산, 서울, 부평, 부천, 인천.... 1천만에 가깝다.

수도권에서 접근하기 용이하고 청정한 강화도는 늘 전원주택,은퇴주택, 주말주택,주말농장의 수요가 있는 곳이다.

강화전원주택 등의 선택은 그에 거주하는 분이 비중보다는

그전원주택에 방문하는 자손이나 지인의 방문 편의성에 무게가 더해진다.

의외로 이점이 중요한 요인이다.​

 

그리고 이때 요구하는 강화도 토지의 규모는 200평 내외이거나 1억선이다.

이왕이면 산밑 남향의  정방형의 토지 ...

이것이 강화도 토지수요의 기준점이다.

​

 

그런데 이런토지는 중개사인 나도 1년에 한번 만날까 말까하는 조건의 토지이다.

그행정구역이 어디인지도 불문하고....

 

이런 땅을 꾸준히 공급할수 있다면 이것이야말로 중개사는 대박나는 상황일 것이다.

 

 

강화 부동산에 대한 투자라함은 1년에 몇%의 이익이 생겨야 한다는 기준은 없으나,

은행 이자를 높게 상회하는 수익이 계산되어야 한다.

그래야 양도세에서 불리한 점을 극복하고,

더우기 현금화에 더딘점을 고려하면,

이자율보다는 상당히 높은 수익이 계산되어야 한다.

이런면에서 강화토지 투자는 여유돈으로 해야 바른길이다.

 

강화도 부동산 투자의 경력이 있다해도 부동산 경기가 예측하기 어렵고,

한발 더 나가서 보면,

강화부동산의 경우는 우리나라 경제상황의 독립변수이기 보다는 종속변수이다.

강화도 외적인 경제나  다른 경제 잇슈에 민감하게 반응한다.

​

나중에 또 기술할 기회가 있겠지만,

내경험상으론 이는 부동산 값에 대한 반응이고 거래에 대한 반응은 별개이다.

 

 

지역의 실정을 파악하여 이루어지는 권리분석이 도심처럼 쉽지않다.

도심의 경우는 유사한 비교물건이 많고 계량화하기가 쉬운반면,

강화토지의 경우는 같은 행정구역 내이라도 길을 사이에 두고도 값의 차이가 발생하고,

​조망권이나 도로 접근성에 따라 100m 이내의 거리에도 토지값이 30%이상 차이가 난다.

우리동네만해도 200여평 집지을수 있는 토지를 기준으로 좋은 땅은 70만원선 저렴한 땅은 45만원...

이런 일이 발생하는 것은 강화토지는 전원주택을 지을 목적이므로 단순 토지값뿐 아니고 건축비를 복합적으로 계산하기 때문이다.

소위 건축계수?( http://blog.naver.com/kujaok/110187115606 )를 고려하면 ​좀더 합리적인 투자를 할수 있다.

강화땅값이 저렴한 것은 그에 상응하는 그땅만의 이유가 있다.

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​현장의 이런저런 이유로,       

권리분석이 용이하지 않으므로 그결과(매도시점과 매도금액)를 도출하기도 어렵게 되는 것이다.

이러다 보니 토지주의 자의적인 지가 결정으로 강화도 곳곳에 백만원 넘는 땅이 속출?하고 있다.

 

이는 경기의 흐름과 중개사가 체득한 선험적인 통계의 중요성이 두각되는 상황이다.

 

토지 공급시 개발 방향을 잡는데도 수요의 흐름을 파악하는 것이 중요하다.

수요란 것이 늘 정형화되어 일어나는 것이 아니기에 가변적으로 대처할 수있는 유연한 토지공급을 염두에 두어야한다.

예로 500평 토지를 2로 분할하느냐 3으로 분할하느냐의 문제이다.​

나만의 부동산 개발 레시피이나, 이를 글로 설명하기에는 역부족이기도하고

현장의 요점을 글로 옮기는 것은 시간과 지면의 한계가 있다.

 

위에서의 글들을 종합하면 대락의 답이 나와 있기도하다.

 

 

일반적 투자 강령을 보면,

 

도로 개설을 눈여겨보라.

주변의 개발호재를 확인하라.

그린벨트를 노려라.

현장을 확인하라.

일반적으로 토지의 공부상 서류를 확인하라....

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.너무 많다.

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나는 한마디로 환금성이 우선이다.

그 기준은 내가 사는 이땅을 다음의 누군가 사겠는가?

내가 여기에 집을 짓고 잘 가꾸면 지인들이 멋지게 평가할까?

물론 적절한 최소의 투자를 ​전제로 해야한다.

​

 

가끔 10년후를 내다보고 추천을 해달라는 분이 계시다.

단연코 no이다.

내년 후년을 장담하지 못하는데 10년이라니....

나는 2년 이상의 적금도 붙지 않는다.ㅋ

​

아뭏든 최소한 강화 땅은 지금 좋은 땅이 좋은 땅이다.

장래에 좋아질 땅이 숨어 있는 경우는 드물다.

정보가 대부분 노출되기 때문이다.​

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그래도 쬐끔은...

최소한의 유력한 정보가 좀 더 빠르게 접할수 있는 장점이 토박이에게는 있다.​

강화땅을 강화 토박이 공인중개사만큼 쉽게 파악할수 있을까?

 

강화도 땅의 중심은 구자옥공인중개사입니다.