강화부동산,강화전원주택 급매,경매의 흐름도....

 

강화부동산, 강화전원주택 급매 경매의 흐름도.....

 

 

부동산에서 급매라.....

여기서 말하는 급매의 기준은 사람에 따라 다 다르다.

하여 이하에서 말하는 급매의 성격은 강화농군(우리공인중개사)의 기준이다.

 

지금은 부동산 시장이 상당히 얼어 있는 상황에 매물로 내 놓는다는 것은

기본적으로 급매를 전제로 하지 않나 싶다.

요즘들어 내홈피나 블러그에 올린 물건들이 다 급매라 가격 경쟁력이 있다고 볼수 없다.

나는 블러그에도 부지런을 떨어 보고자 매일 포스팅을 전제하고

그에 얽메인 포스팅을하고 있음도 부인하지 않는다.

하여 매도자의 희망이 가득? 담긴 물건과 가격도 포스팅하게 됀다.

그저 참고 자료나 비교 물건 정도의 역할을 하는 것도 있음에 분명하다.

 

 

강화 전원주택 급매의 경우....

강화농군의 우리공인중개사 사무소에서는 전원주택의 땅값과 건축비를 원가 계산을 해보고

땅값과 건축비 합산하여, 제시된 주택가격과 비교하여 급매 기준으로 본다.

여기에는 토지 취득과 건축허가, 건축기간등의 시간과 건축주의 노고가 반영되지 않는다.

매도자가 제시하는 조경비도 급매가격에 포함시키지 않는다.

 

매수자가 시간의 기회비용을 높게 잡으면 기존 주택을 구입하는게 좋을 것이고.....

 

이런 연유로 강화전원주택의 급매는 주택의 신축과 비교하고 경쟁하게 된다.

하여 강화도 전원주택의 신축을 권유하는 경우가 많아지게 된다.

강화농군의 오랜 경험에서 나오는 주택 신축상담은 일반인들에게 버거운 경우도 많다.

 

강화도 전원주택의 신축의 경우....

토지 취득과 전용허가에서 건축까지....

하나하나 짚어 보면 상당히 어렵고 복잡해 보이지만 결국 돈이 하는 것이다.

일정한 용역비를 내면 부동산 취득은 공인중개사가...

전용, 건축 신고나 허가는 건축사가...

건축은 건축업자가...   잘 알아서 한다.

 

건축 시나리오만 잘 짜서 그대로 진행 돼면 기존 주택을 구입하는것 보다

훨씬 유리한 경제적인 효과를 볼수 있다.

건축 시나리오는 공인중개사와 토지 구입단게부터 상의하면 토지 구입에서 건축공정까지의 흐름도를 꼼꼼히 완성하면 시행착오를 최소화 할수 있다.

시행착오의 최소화는 결국 비용과 시간의 절감이다.

이런한 절감은 실질적으로 급매를 극복하는 것이다.

 

  

강화부동산(주택 외) 급매의 흐름을 짚어 보면...

만약 내가 부동산을 싸게라도 급히 처분해야할 경우....

정말 좋은 금액(급매가)이라면 우선 친지나 지인들에게 매수의사를 물어보게 됄 것이다.

그리고 나서 공인중개사 사무실에 매도 의뢰를 하게 됀다.

그리고 공인중개사 사무실에도 소위 눈먼가격의 땅을 노리는 매수 대기자(부동산의 핫머니)가 있다. 공인중개사 사무실이 강화에도 약 200개....

이는 딱 봐도 비교 됄만큼 가격 경쟁력이 있어야할 것이다.

 

그리고 이런한 물건은 금융기관(1금융권에서 대부업까지)에 대출이 있는 경우가 대부분이다.

금융기관의 정상, 비정상의 루트를 통해 부동산 시장에 나온다.

채권자는 경매로 진행하는 것보다 현금 매매로 채권을 회수하기를 원하고,

채무자 또한 경매보다는 현금거래로 채무를 상환하는 것이 좋기 때문이다.

위와 같은 경로가 있어 강화도에서는 경매로 좋은 부동산을 취득하기 어렵다.

다만 경매물건에 상당한 이해가 얽혀 즉 근저당, 압류, 가처분,...의 설정이 있어,

일정 금액으로 해결하기 어려운 물건은 어쩔수 없이 경매로 해결하는 수밖에 없다.

이런 물건이 좋은 경매 물건류인데.... 의외로 드믈고 낙찰율도 높다.

 

 

 

강화도 경매 물건의 텃세...

많은 경우 이를 염두에 두고 있지 않다.

경매가 진행되면 경매물건을 답사하기위한 투자자가 경매 물건지에 줄을 잇게 돼는 경우가 많다.

2~3차까지 진행 돼면 그물건지를 찾는 이는 더 많아지게 돼고,

그물건지 옆집이나 옆땅이 엉뚱한 피해를 보게 돼는 경우가 많다.

경매물건을 보기위해 옆땅을 침범하게 된다든지 옆집을 기웃거리게 된다든지...

옆땅의 경매 낙찰가로 내땅이 평가되서 심리적 가치의 하락을 경험하는것...

그렇게 되면 경매물건지 옆 이해관계인이 좋아할 리 없다.

그리고 더 곤란한건 그물건지 인근의 주민이 그경매 물건을 탐내고 있었을 때 곤란한 일이 일어난다.

하여 쓸때 없는 테클이 들어올수 있고...

 

일반 거래에서도 마찬가지이지만 집성촌의 경매 물건은 관심두지 않는게 좋다.

집성촌 내의 경매물건은 얼마 전까지만 해도 나의 사촌 땅이었는데

경매 낙찰자가 땅을 가꾸고 건축을 준비한다면..... 친척입장에서 보면 좋아 보일리 없고

매수자 또한 일반거래보다 좀더 많은 신경을 써야할 경우가 생긴다.

참으로 난감하다...

  

부동산에서 경매건 급매건 부동산을 구입하려는 지역의 부동산 멘토를 하나 두면 좋은데...

멘토 수준은 아니어도 그지역의 공인중개사(토박이 공인중개사면 금상첨화)와 상의 한번 해보는 것이 필수 단계라 생각한다.

 

 

 

 

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