도로사용 승낙서와 지역권의 그리고 도로 공유의 차이

도로사용 승낙서와 지역권의 그리고 도로 공유의 차이

 

강화 부동산을 구입하는 가장 큰 이유는 전원주택을 짓기 위한 토지 구입이다.

주택을 건축하려면 법률 요건에 맞는 도로 와 하수시설이 있어야 하는데 도로와 하수시설이 완비가 그리 쉬운 것은 아니다.

 

본래 지적도 상의 도로와 구거가 있다면 별다른 문제가 발생할 확률이 적은데,

길이 없던 토지에 새로이 도로를 개설한다든가 하수시설을 만들 때는 이웃 토지와의 법률적인 문제가 발생한다.

이런 문제를 임시방편으로 해결하느냐.. 영구적으로 문제없이 만들어 놓느냐 하는 문제가 생긴다.

이는 내가 마음대로 정하는 것이 아니기에 법률 여건을 세세히 점검해야 한다.

    

 

우선 도로사용 승낙서와 지역권의 그리고 도로 공유의 차이를 알면

전원주택 부지를 선택하는데 있어 법적인 문제를 최소화할 수 있다.

 

1. 도로 사용 승낙서는 지금의 소유자가 도로 사용을 허락한 것인데,

매매로 새로 그 땅을 취득한 사람은 특별히 의무 승계를 하지 않으면,

도로 사용을 허락해야 할 아무런 의무가 없게 된다.

즉 도로 사용 승낙서는 땅주인들끼리 사람에 대한 승낙서라 보면 된다.

따라서 토지 소유주(사람)이 바뀌면 그 사용승낙서는 무용지물이 된다.

 

 

2. 지역권이란 토지의 소유 당사자가 

설정 계약에서 정한 일정한 목적(통행, 상하수, 통신...)을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의

편익에 이용하는 용익물권을 말한다

 

통행의 목적이 되는 땅을 요역지라고 하고, 요역지를 통행하는 데 필요한 토지부분을 승역지라고 한다.

지역권은 등기를 하게 되는데, 승역지는 토지 전체(도로만 따로 분할된 경우), 또는 토지의 일부분에 설정되며 등기된다.

요역지 등기부에도 승역지 등기된 사실이 기재된다.

 

지역권은 소유권과 같은 물권이기 때문에 법적인 지위를 보장받는다. 

다만 지역권 설정 이전의 담보물권이 있어

 

 

3 공유

지목이 도로인 경우에는 아주 작은 지분만 있어도 도로를 사용하는데 문제가 없다.

그러나 도로로 쓰이거나 써야 할 땅의 지목이 전답이나 임야인 경우 개발행위나 전용행위가 있어야 하므로 나머지 소유자들의 동의가 필요하다.

이 경우 도로로 사용해야 할 당시의 필요 유무와 개발행위에 소요되는 각종 비용들의 부담 등에 따라 공유자들의 입장이 다를 수 있어 복잡한 문제가 생길 수 있다.

 

 

 

이런 공유관계에 있어서도 지역권 계약이 되어 있다면 지역권 내용대로 도로로 개발하거나 활용할 수 있게 된다.

이때 강화도의 경우 지역권의 내용에 도로로 사용할 토지의 개발 측량 행정절차 일체를 구체적으로 적시해서 지역권 계약 내용에 포함시켜야 한다.

 

도로로 사용하는 부분의 지목이 도로이거나 도로로 공여되는 나대지 등이면 작은 면적의 지분을 소유하고 있으면 도로로 사용하는데 문제가 없다.

 

 

 

요컨대, 사용승낙은 사람 대 사람이므로 각 토지 소유주 변경 시 다시 받아야 한다

그러므로 권리의 불안정 상태에 있게 된다. ​

반면 지역권 설정 등기는 토지(승역지) 대 토지(요역지)이므로 토지 소유자가 변경되어도 설정된 지역을 사용할 권리는 변하지 않는다.

하여 진입로의 토지가 공유일 경우도 포함하여 가능한 한 지역권 계약의 내용을 충실히 하여 지역권 설정하는 것이 권리를 보장받는데 가장 유리하다.

참고....강화도에서 가장 적절히 준용되는 지역권 설정 계약 내용

(단, 행정기관의 담당자가 해석하는 범위?에 따라 적용 정도가 다를 수 있음)