용도지역, 구역, 지구......

용도지역 구역 지구......

요즘은 일반인?들도 인터넷이라는 정보공간에서 많은 정보를 습득하게 된다.

동영상 등으로 상세한 설명이 있기도 하지만

처음 이런 용어를 대하면 생경스럽다.

나도 경력 20년의 중개사이지만 미관지구 .....이런 것은 텍스트상으로만 숙지하였을 뿐

내가 직접 서면으로 접하고 권리 분석을 해본 적은 없다.

강화도는 강화읍 온수리 내가면 교동면 일부만 도시지역이고

그외 대부분 농림지역이나 관리지역으로 구분되어 있다.

거기에 문화재보호구역이나 군사시설보호구역 지정은 있지만

구역 지정은 요즘 취락지구 지정이 있어 취락지구의 법률요건을 공부해본 적이 있다.

우선 최상위의 분류로 용도지역은  

건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.

 

우리나라 토지의 용도지역은

도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)

관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역)

농림지역(농업진흥구역,농업진흥구역)

자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다.

기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.  

용도지구란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 강하다.  

하여 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다.

​주로 용도지역의 미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.

용도지구의 종류로는  

경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

용도구역은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다.  

구체적으로는 무질서한 시가지 확산 방지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다.  

예로 시가화조정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원 보호구역 문화재보호구역, 군사시설보호구역.... 등으로 구분된다. 

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일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면,  

용도구역은 토지 이용 규제에 초점이 맞춰져 있다.  

용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정될 가능성이 크다.

하여 강화도 토지는 지구보다는 구역에 신경을 써서 참고해야 한다.

강화도에 있어서도 용도지역, 용도지구, 용도구역이 땅값에 주는 영향은 절대적이다.

강화도 땅값의 주여 결정 요인은 건축을 할수 있는 법적 요건을 갖추고 있느냐가 우선이고 그다음이 위치(입지)이기 때문이다.

강화도 부동산 수요의 80~90%는 전원주택지이므로 토지의 제일 중요한 요건이 주택 건축 여부이다.

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통상은 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 크게 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이고,

계획관리지역이 보존 관리나 생산관리에 비해 건폐율과 용적률이 높고 

2종근린시설(카페와 음식점)이 가능하기 때문에 땅값이 비싼 추세이다.

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그러나 강화도에서는 그렇지 않은 경우가 많다.

​도시 지역인 강화읍내 메인 도로에 접한 토지 외에

강화군에 있는 도시지역의 토지 값은 바다 보이는 남향의 토지 값보다 싸다.

강화도의 토지 수요가 전원주택 일변도라 할 만큼 수요의 다양성이 적다.

하여 전원주택 입지가 좋은 생산관리나 보전관리지역이 계획관리지역 보다 땅값이 높은 경우도 허다하다.

그러므로 땅을 고를 때 내 목적에 부합하는 토지를 구입하는 것이지

용도구역이나 지역을 보고 선택하는 것이 아니라고 본다.

사족을 달면.....

강화도에 부동산을 구입하려는 매수자가 이런 복잡한 용어의 이해가 정말 필요한가 싶다.

강화부동산 매수자가 원하는 강화부동산 구입하여 그목적이 구현될 수 있도록

경험 많고 신뢰 가는 공인중개사와의 상담이 더 절실히 필요하지 않을까 싶다.

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강화부동산의 모든 것 구자옥공인중개사와 상의하세요.....

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