강화부동산의 공매 ,경매이야기

얼마 전... 통제구역 토지를 경매로 취득한 분이 권리 분석을 위해 우리 사무실을 찾아왔다.

오래전부터 전화로 그 인근의 토지가 얼마나 하는지를 몇 번이고 묻던 그 토지주이다.

하여 일반적인 사항을 이야기한 적이 있다.

그리고 구체적인 지번을 말하지 않고 시세를 알려달라는 것은

서울 집값이 얼마냐는 것과 비슷한 질문이다.

근사치의 답이 없다.

그래도... 궁한 답변을 하면, 인근에 200평 내외의 전원주택지는 50만 원 전후...

토지모양이나 위치가 좋을 경우 70만 원 선도  그반대로 40만 원 이하짜리 토지도 있을 수 있다고 했다.

그리고 그 고객은 나름의 복잡다단한 계산을 하고 낙찰을 받아고 우리 사무실을 찾아왔다.

좋은 가격에 팔아달라고...

군사시설보호구역 중 통제 구역이라 낙찰받은  토지는 개발이 불가능한 임야이다.

같은 군사시설보호구역이어도 제한보호구역은 건축이 가능한 지역이다.

바로 접한 옆 필지는 제한보호구역이고 해당 토지는 통제구역이라면 지적 경계선에 따라 건축 여부가 결정이 된다.

지적도상 접한 필지이어도 한쪽 땅은 건축이 가능하고 한쪽은 불가능하고....

바로 옆에 건축을 했으니 이 땅은 문제없겠지라는 막연한 생각도 한몫한 모양이다.

강화도 부동산이 경매로 진행되는 상황을 보면

경매로 나온 물건들이 하자가 있는 경우가 많다.

부동산으로 재산가치 상 가장 중요한 항목은 개발할 수 있는 토지냐가 관건이다.

강화도 부동산을 찾는 이유의 90%는 전원주택을 짓기 위한 토지 구입이므로

건축하는데 문제가 없는 토지이어야 한다.

도로가 있고 생활하수가 나갈 수 있는 퇴수 시설(구거, 하천, 인공 하수시설.. )이 지금 현재 있어야 한다.

그리고 문화재보호법이나 군사시설보호법에 저촉을 받지 않아야 하고...

위의 조건을 갖춘 강화 토지가 경매로 나올 가능성은 적다.

혹여 경매로 나온다면 해당 토지의 복잡한 권리관계를 해소하기 위한 편법으로 경매를 진행할 수 있다.

그러면 고가로 낙찰이 되고 경매의 실익이 없어진다.

그외 경매물건은 공유지분이나 부정형 토지 분묘기지권이 있는 토지

그리고 권리관계가 복잡한 토지가 대표적이다.

​

​경매물건은 대부분이 금융기관에서 나오는 것들이다. ​

​금융 기관에서 이자를 연체할 때부터 상당 시간의 여유를 주고 채무를 변제할 것을 종용한다.

그러기 전에 채무자는 담보한 부동산을 가급적 현금 매매로 팔기를 원할 것이고 그렇게 하려 가격의 협상(급매)에 유연하게 된다.

​

소결을 내리면 경매에 좋은 물건이 나올 가능성은 거의 없다.

그리고 중개사인 내가 수긍하는 급매 물건이  내손에 들어오기 어렵다가 나의 지론이다.

​

​

그리고 답답한 일은

경매 물건이어도 공인중개사를 거쳐 물건을 경낙 받는 것보다는 공경매사를 통해 매매하는 경우가 늘고 있는 것이다.

강화도 부동산을 도심에서 경매 컨설팅을 받는다는 것이 문제이다.

경매 과정을 배우는 것이라 면이야 모를까...

강화도 토박이인 나도 강화도 부동산의 흐름이나,

물건이 소재한 지역의 정확한 권리 분석이 미진할 경우가 있는데...

경매 이야기가 나오면 누누이 말하지만,

경매는 경매 물건지가 있는 공인중개사 사무실에 가서 권리 분석을 의뢰할 필요가 있다.

인허가 사항의 상담은  설계사무소를 찾는 것도 방법이고,

등기 이전이나 법무에 관한 사항은 그물건 소재지의 법무사 사무실에서 상담받아보는 것도 바람직하다.

더 나아가서 부동산 경매사의 상담을 받고 경락을 받았다는 사례도 있다.

현재 국가가 만든 자격증은 공인중개사, 감정평가사, 주택관리사 등 3개뿐이다.

부동산경매사라는 이름의 자격증은 모두 민간자격증이다.

국가가 인정해는 것은 아니다.

부동산 경매 자격증을 취득하기 위하여

과정을 이수할 경우 경매에 관한 지식이나 정보를 얻는 루트로 생각하는 것이 좋다.

부동산 관련 대학들도 잇따라 교과목을 개설해 현재 등록된 관련 자격증만 32개나 된다.

​하지만 국가 공인을 받은 자격증은 이 가운데 하나도 없다.

공경매사 자격증을 취득해도 경매를 대행하고 수수료 받으면 불법이다.

경매 입찰 대리는 국가자격증인 변호사나 법무사, 공인중개사가 아니면 아무리 전문가라 해도 할 수 없다.

가장 일반적이고 가장 안전하고 가장 좋은 방법은 신뢰할만한 공인중개사를 통한 토지 구입이다.

참고로 등기이전시 들어가는 취등록 세도 인터넷에 나와 있는 취득세 계산법에 의거하여 세금도 미리 알아보는 것이 좋다.

의외로 공인중개사의  중개 수수료에는 민감한데 등기 관련 법무비에는 관대하다. ㅋㅋㅋ